Potřebujete nové bydlení?


25. 01. 2009  11:38     Kateřina Zemanová, SOS     komentáře (0)

Jak se ale orientovat v nabídce úvěrů a co vše musíme vědět, abychom nenaletěli podvodníkům a opravdu žili ve svém vytouženém bytě? Přinášíme několik rad.





Postav dům, zploď syna a zasaď strom, alespoň to bývalo životním předsevzetím našich otců a dědů. I dnes chce většina mladých lidí po škole někde bydlet. Obstarání si vlastního domova paří mezi základní potřeby každého člověka, ale není to úplně jednoduché. Většinou se pořízení nového domu a nebo bytu řeší pomocí hypotečního úvěru. Jak se ale orientovat v nabídce úvěrů a co vše musíme vědět, abychom nenaletěli podvodníkům a opravdu žili ve svém vytouženém bytě? Přinášíme několik rad.     V každém případě bychom si měli před realizací jakéhokoli projektu naplánovat jeho postup. Protože jakákoli, byť by se zdálo banální chyba, může mít fatální zejména ekonomické a další negativní důsledky.  

Nastiňme si několik základních bodů

Ujasnit si kde chci bydlet, tzn. vhodná lokalita z hlediska dostupnosti do práce, za nákupy, do školy, nabídky služeb, do zdravotnických zařízení a v neposlední řadě jaké je okolní prostředí z hlediska přírodních a ekologických podmínek. Významnou roli mají také již bydlící sousedé, vodní zdroje, a další vlivy. Dalším neméně zajímavým bodem je cena, poloha a kvalita nabízených pozemků k nové výstavbě. O jaký pozemek se jedná, jaký je územní plán obce (Jaký je rozvojový plán obce). Můžete se též rozhodnout pro koupi staršího domu a ten zrekonstruovat. Jak projekt financovat (vlastní zdroje, hypotéka, stavební spoření) Jaký zvolím plán výstavby nebo rekonstrukce (výběr vhodných stavebních a izolačních materiálů, způsob topení a ohřevu vody). Jak žádat a co potřebuji ke stavebnímu povolení. Jaký zvolit stavební dohled a stavební firmu. Jak napsat smlouvy se stavebními firmami, dodavateli, dohlížiteli staveb. Jaké zvolit vnitřní vybavení domu (schodiště, koupelny, kuchyně). Co potřebuji ke stavbě studny a odpadní jímky. Jak případně reklamovat materiál, stavební práce. Kolaudace. Protože se jedná o velice dlouhý, složitý proces, tak v dnešním článku probereme pouze nákup vhodné reality a její financování.  

Jak vybrat a koupit vhodný pozemek nebo dům?

K nalezení vhodného pozemku nebo domu kromě klasických kamenných realitních kanceláří lze využít i internetové realitní kanceláře. Stačí zadat a vyhledat jejich stránky, vypsat patřičná kritéria, jako jsou cena, lokalita a druh reality. Opomenout bychom neměli ani reference, případně si prohlédněte již postavené objekty, promluvte si s těmi, kteří služeb realitních kanceláří využili.  Standardní nabídkou realitních kanceláří bývá i zajištění hypotéky. Je však nutné si porovnat podmínky nabízené hypotéky s podmínkami od jiných bankovních domů, protože realitní makléř vám může nabídnout i takovou hypotéku, ze které má největší provizi a nikoli pro vás tu nejvýhodnější nabídku. Jako relativně nejvýhodnější možnost koupě nemovitosti je dražba. Tato možnost ovšem vyžaduje solventnost kupujícího nebo bankovní záruku, ke krytí nejprve dražební jistiny (v případě, že se nestanete vydražiteli je vám do 2 dnů vrácena) a doplatku ceny dosažené vydražením.  

Doporučení:

Vždy je vhodné se na vybranou realitu zajet podívat. Nezdráhejte se poptat sousedů na místní poměry. U pozemků, ať vám prodejce tvrdí cokoli, je vhodné si ověřit charakter pozemku, zda není v zátopové oblasti, jaký je charakter pozemku, zda se jedná o pozemek stavební či nikoli. Jaký je územní a rozvojový plán obce. (Některé obce a města mají tyto informace na svých webových stránkách, někde budete muset osobně zajít na odbor Výstavby nebo odbor Územního rozvoje a požádat o ně.) Dalším informačním kanálem je Katastr nemovitostí (http://www.katastrnemovitosti.cz/). Kde si můžete ověřit vlastníka nemovitosti a další informace o nemovitosti.  

Co je územní a rozvojový plán obce?

Každá obec, město, každých několik let, upravuje územní plány (stavebním zákonem určená dokumentace obce nebo územního celku, určená k správě nebo rozvoji území), což znamená, že rozhodne o případných změnách, kde je například možno stavět a kde naopak si výstavbu nepřeje nebo o jaký druh výstavby se má jednat. Rozvojový plán nebo také nazývaný strategický upravuje například plánovanou plynofikaci, rozvod vodovodu, kanalizaci, telefonních linek atd.  

Co je katastr nemovitostí a katastrální území?

Katastrálním územím se rozumí technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru nemovitostí společně evidovaný soubor nemovitostí. Tedy zjednodušeno řečeno katastrální území pokrývají celé území státu, to je rozděleno hranicemi jednotlivých katastrálních území, které vždy přináleží jednotlivým městům nebo obcím. Ty jsou dál děleny podle jednotlivých parcel, které mají nezaměnitelné evidenční číslo. K jednotlivým parcelám se zapisuje jejich majitel, zástavy na nich zapsané, popř. věcná břemena na nich uvalená (např. veřejná cesta).  

Jak financovat koupi domu, pozemku nebo celý projekt?

Stavební spořitelny poskytují úvěry ze stavebního spoření na různé účely, jejichž paleta je vymezena zákonem. Podle Zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření smí být úvěr ze stavebního spoření poskytnut výhradně na bytové potřeby, které jsou vymezeny v § 6. Bytovými potřebami se v případě fyzických osob rozumí výstavba bytového domu, rodinného domu nebo bytu, změna stavby na bytový dům, rodinný dům nebo byt, koupě bytového domu, rodinného domu nebo bytu včetně rozestavěné stavby, koupě pozemku v souvislosti s výstavbou, splacení členského vkladu nebo podílu v právnické osobě, změna či údržba stavby nebo udržovací práce na stavbě, vypořádání společného jmění manželů, spoluvlastníků či dědiců, úhrada za převod členských práv a povinností v družstvu, připojení k veřejným sítím technického vybavení, splacení jiných půjček a úvěrů na bytové účely. Kromě obecně známých účelů úvěru tedy mezi bytové potřeby, na které si můžete vzít úvěr ze stavebního spoření, patří například také financování stavebních úprav nebytového prostoru na byt, půdní vestavby, projektová dokumentace, požární zabezpečení a bezpečnostní zajištění, výměna bytového jádra, přípojky plynu, vody, kanalizace, elektrického proudu a mnohé další. Zákon umožňuje také financování bytových potřeb osob blízkých. Za osobu blízkou se pro tento účel považuje příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel. Příbuzní v řadě přímé jsou děti, vnuci a vnučky, rodiče a prarodiče. Dalším zdrojem financování může být hypoteční úvěr. Hypotéka je standardním produktem nabízeným českými bankami. Většina bank nabízí hned několik druhů hypoték s různou úrokovou mírou, podle použití hypotéky, výše plnění, garance úrokové míry, dokládání či nedokládání příjmu, pojištění hypotéky a dalších doplňkových služeb. O hypotéky je mezi spotřebiteli velký zájem, veškeré informace jsou dostupné na webu a nebo u realitních makléřů. Žadatelé o hypotéku musejí splňovat kritéria daná bankou, často je požadován pravidelný příjem.    

Srovnali jsme úrokové míry hypoték několika bank.

Česká spořitelna: 6,5% až 7,3% Reiffeisenbank: 6,24% Volksbank: 5,04% Hypotéční banka: 5,49% až 7,09% ČSOB: 5,49% až 8,14% GE Money bank: 5,35% až 7,05%  

Jak a kde zjistím, kolik si můžu s hypotékou půjčit?

Většina bank na svých stránkách mívá hypotéční kalkulačky, na kterých si můžete orientačně spočítat, jakou částku a na jakou dobu si můžete půjčit. Pro spolehlivé informace si ale vždycky dojděte na pobočku. Můžete začít třeba v bance, kde máte účet. Výsledek z kalkulačky bývá nepřesný, díky její jednoduchosti a nemožnosti vložit všechna bankami posuzovaná kritéria nutná k výpočtu možné výše hypotéky a rozsahu jejího poskytnutí. Důležitým faktorem pro naše rozhodnutí, kterou banku zvolit je i zda potřebujete pokrýt celou cenu nemovitosti nebo jen částečně. Většina bank nabízí 80 až 100% ceny nemovitosti. Například Hypotéční banka nabízí hypotéku na koupi pozemku a současně výstavbu domu. GE Money bank nabízí hypotéku až do výše 80% ceny nemovitosti. Jiné banky tuto výši omezují, například u hypoték, které jsou bez doložení příjmu a to na 50% z ceny nemovitosti, stejně bývají omezeny hypotéky cizincům.  

Není lepší nejdřív šetřit a až pak si půjčit?

Na tuto otázku jsou odpovědí stavební spoření. Je to sice podstatně zdlouhavější způsob než si vzít hypotéku, ale stavební spoření má i své nesporné klady. Například nízké úroky z úvěru a v neposlední řadě státní podporu, která může činit až 3 000,- Kč. (výpočet státní podpory: 15% z naspořené částky nejvýše však z 20 tisíc ročně) Zmíněné stavební spoření je zvláště vhodné pro mladší ročníky spotřebitelů, kteří tolik nepospíchají s realizací svých plánů. Nejprve několik let pilně spoří, a když dosáhnou určité hranice (většinou to bývá 40% z cílové částky), tak si již mohou vzít úvěr ze stavebního spoření. Nejdříve malé srovnání jak šetřit. Náš modelový spotřebitel šetřil 5 let a za tuto dobu vložil 90 000,- Kč.  
 Přehled stavebního spoření 
 Spořitelna   Produkt   Úr.sazba   Uspořeno   Z toho   Za vedení   Poplatek 
 z vkladu   za 5 let   vklady   účtu ročně   za zřízení 
 Wüstenrot  Optimální finanční 2,1%  2.10%   108 765,-   90000,-   250,-   1.00% 
 Wüstenrot  Optimální normální 2,1%  2.10%   108 765,-   90000,-   250,-   1.00% 
 Wüstenrot  Optimální kreditní 2,1%  2.10%   108 765,-   90000,-   250,-   1.00% 
 Wüstenrot  Optimální speciální 2,1%  2.10%   108 765,-   90000,-   250,-   1.00% 
 Raiffeisen  SPOŘÍCÍ TARIF  2.00%   108 508,-   90000,-   284,-   1.00% 
 ČMSS  Perspektiv - dlouhodobá  2.00%   108 508,-   90000,-   290,-   1.00% 
 SS ČS  standardní  2.00%   108 508,-   90000,-   285,-   1.00% 
 SS ČS  rychlá  2.00%   108 508,-   90000,-   285,-   1.00% 
 ČMSS  Invest - standardní  2.00%   108 508,-   90000,-   290,-   1.00% 
 ČMSS  Invest - rychlá  2.00%   108 508,-   90000,-   290,-   1.00% 
 Modrá pyr.  Kredit - rychlá 5%  2.00%   108 508,-   90000,-   300,-   1.00% 
 Modrá pyr.  Kredit - standardní 5%  2.00%   108 508,-   90000,-   300,-   1.00% 
 Modrá pyr.  Kredit - standardní 4%  2.00%   108 508,-   90000,-   300,-   1.00% 
 Modrá pyr.  Kredit - pomalá 5%  2.00%   108 508,-   90000,-   300,-   1.00% 
 Modrá pyr.  Kredit - pomalá 4%  2.00%   108 508,-   90000,-   300,-   1.00% 
 Modrá pyr.  Kredit - pomalá 3%  2.00%   108 508,-   90000,-   300,-   1.00% 
 Wüstenrot  Optimální finanční 1,0%  1.00%   105 975,-   90000,-   250,-   1.00% 
Zdroj přehledu: stavební spoření online   A jaká je úroková sazba z úvěru ze stavebního spoření?
Spořitelna popis produktu úroková sazba
Wüstenrot* pokud byly úspory úročeny úrokovou sazbou 1,0 % p.a. 3,7 % p.a.
pokud byly úspory úročeny úrokovou sazbou 2,1 % p.a. 4,8 % p.a.
ČMSS poskytuje úvěr ze spoření s úrokovou sazbou  6,3 do 7,9 % p.a.
SSČS poskytuje úvěr ze spoření s úrokovou sazbou 4,75% p.a.
Modrá pyramida** úroková sazba při rychlé, standardní a pomalé variantě 5 % p.a.
úroková sazba při standardní a pomalé variantě 4 % p.a
úroková sazba při pomalé variantě 3 % p.a.
*úroková sazba závisí na zvolené úrokové sazbě z úspor  
**úroková sazba závisí na zvolené variantě spoření  
Zdroj přehledu: webové stránky spořitelen     Porovnáme-li údaje z obou tabulek zjistíme, že pro nás nejvýhodnějším spořením ze srovnávaných spořitelen, je nabídka Wüstenrotu a Modré pyramidy, naopak nejméně výhodnou je spoření s ČMSS.         Zeptala jsem se pana Romana Kocourka, který právě dokončil svůj dům: Jak hledal a nalezl správný pozemek? Jak financoval koupi pozemku a stavbu domu? S manželkou jsme bydleli v Praze v malém bytě ve vlastnictví. Jelikož jsme plánovali další děti (pozn. redaktora: v té době měli jednoho malého syna) a nechtěli jsme je vychovávat v Praze, i když tam oba pracujeme. Rozhodli jsme se hledat pozemek v okruhu 30 km od Prahy. Nejprve jsme objížděli různé realitní kanceláře a jimi nabízené lokality. Po té prohlíželi nabídky z internetu. Někdy se stalo, že nabízený pozemek neodpovídal údajům v inzerátu. Například bylo v nabídce uvedeno, že se jedná o stavební pozemek o výměře 2200m2 a je vhodný k výstavbě dvou domů, ale reálně by se na něj vešel dům jeden a zbytek pozemku byl veden v katastru jako pole. Poptali jsme se sousedů, a dozvěděli jsme se, že toto pole pravidelně zaplavuje místní říčka. Po půl roce hledání jsme ještě nenalezli ten správný pozemek, který by vyhovoval našim požadavkům, co se týče dostupnosti do Prahy a nabízeným službám v místě. Až jednou, když jsme se vraceli z jedné lokality, a zastavili v jedné malé vesničce, abychom si odpočinuli. Prošli jsme se po okolí, cestou jsme narazili na dlouho neobývaný domek s neudržovanou zahradou. Zapsal jsem si adresu domu a později ji zadal přes internet do katastru nemovitostí, kde jsem nalezl adresu majitele. Tomu jsem napsal dopis, zda by nám dům neprodal. Ten souhlasil.   A jak jste financoval koupi pozemku a stavbu domu? Měli jsme nějaké našetřené peníze asi 300 tisíc, dalších 200 tisíc jsme dostali darem od rodičů. To ale nestačilo na koupi pozemku natož na stržení domku a stavbu nového domu. Nalezli jsme tedy kupce na náš byt, s tím že nám vyplatí kupní cenu, ale než postavíme dům, budeme v bytě dál bydlet a platit nájem. Takže jsme koupili pozemek a počali stavět. Díky řadě nepředpokládaných nákladů a technickým změnám v projektu jsme s penězi nevyšli, tak jsme si vzali na ještě nedostavěný dům hypotéku. Nyní už dům stojí a dokončují se jen některé drobné práce.


Potřebujete nové bydlení?

Diskutovat (0)


Bankám jsme v roce 2021 na poplatcích již celkem zaplatili

2208336932

Certifikovaný kalkulátor poplatků

Jednoduše si vypočítejte své bankovní poplatky

Kalkulátor

Číslo týdne 70 000

70000


ČÍSLO TÝDNE - 70 000 právě tolik živnostníků se přihlásilo do poloviny ledna k platbě paušální daně, která činí 5469 korun. Je to méně než původně odhadovalo ministerstvo financí, ale naopak více než se mohlo ještě na začátku roku zdát, po schválení daňového balíčku. 


Poradna


Komplexní a objektivní hodnocení bank působících na českém trhu. Hodnotit můžete také Vy! Více